小區物業管理常見問題詳解

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2013-05-06 13:59:47

　目前非常奇怪的現象是作為商家之一的物業公司卻不肯承認自己的顧客或服務對象——業主為“上帝”，不肯承認自己在當今商業社會中扮演的真正角色。

　　物業公司不想承認自己是業主雇傭的，是因為不少物業公司是開發商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業主———房地產商雇傭的這一事實，開發商和物業公司所簽訂的小區物業管理委托合同就是佐證。正是由于物業公司不肯承認自己的真正地位，所以引發了業主和物業公司在物業管理上的一系列糾紛。

　　二、業主能否對物業公司提出更高要求？

　　業主不應對物業公司要求過高，但決不意味著因此可以原諒一些物業公司的服務不到位，業主繳的小區物業管理費不是給物業公司培訓工作人員，提高服務質量用的，物業公司只有具備與收費相應的水平時才能承擔小區物業管理工作。

　　三、物業管理企業能否“包打天下”？

　　物業管理企業為最大程度地方便廣大業主和使用人的生活，把牽涉到居家生活的多項工作統一管理。如此做法使業主和使用人產生錯覺，以為交納了小區物業管理服務費，不論家庭、鄰里、周邊的關系等，都是物業管理企業的職責，要物業管理企業“包打天下”。實際上，物業管理企業終歸是企業，職責是以合同的形式約定的。

　　四、物管何時成為百姓好“管家”？

　　房子對每個家庭來講是件大事。沒房的人都希望買一套稱心如意的房子，而買了房子的人又盼著能找到一家訓練有素、服務周到的物業公司。但是，真要和物業公司打起交道來，各種各樣的物業糾紛往往又會攪得人心煩意亂。

　　從水電維修、小區被盜、社區“保安打人”等諸多的因素中，看到物管行業還確實是任重道遠。

　　五、物管服務能否“零收費”？

　　不少人對物業管理不理解，甚至持抵觸態度，拒交管理服務費。殊不知，業主在享受物業管理提供服務的同時，有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。個別業主、使用人不交管理費，侵害了其它業主、使用人的利益，影響物業管理的服務質量。

　　六、物業管理服務費不是越低越好？

　　物業管理公司作為企業，給物業實施專業化管理，為業主和使用人提供服務，需要成本的投入，而且物業管理與其他商品不一樣，它是“量入為出”。很多物業管理服務費低廉的物業區域，因費用入不敷出而使物業管理工作不能盡如人意。相反地，優質優價物業區域的舒適環境，總是讓人覺得物有所值。

　　七、物業收費能否按質論價？

　　物業收費應該是優質優價，按質論價，應該對服務的范圍和標準更加細化。目前買賣雙方對服務的具體范圍和具體的標準不清楚，界定不明晰。要體現質價相同的公平競爭原則，允許價格有一定的浮動幅度，比如研究按照招投標辦法設立選定的管理企業，招投標服務應該體現競爭性，應該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現整個服務的競爭性。

　　八、都是物管代房地產商受過？

　　物業公司接受了開發商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任。如果出了問題，業主找物業公司，就不能說物業公司是代房地產商受過。

　　要想解決這個問題，不能指望業主自己去分清房地產商和物業公司的關系，而是物業公司要與開發商劃清界線，不要在和業主打交道的開始，先給業主一個房地產商代言人的形象，同時對接受房地產商委托管理的項目先做好驗收。

　　九、小區管理到底誰說了算？

　　在小區里，究竟誰說了算？物業公司接受小區業主委員會委托后，只能以業主的意志為轉移、而不能以自己的意志為轉移。物業公司的管理只能按業主委托中“說”的執行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”。

　　物業管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業公司自認為自己的管理代表著政府，凌駕于業主之上，引發了和業主的沖突。

　　十、物管區域是物管公司“自留地”？

　　物業管理企業中，有個別物業管理企業因缺乏有效學習而沉醉在理所當然的“管理者”角色里，誤以為小區物業管理區域是自己的“自留地”，沒有從廣大業主、使用人的利益出發，自己想怎么干就怎么干，成為物業管理行業規范化發展的“害群之馬”。物業管理公司在物業區域內，應依法依合同辦事。