石家莊小區(qū)物業(yè)漏水維修方法與注意事項(xiàng)

來(lái)源:方北大廈管理中心 　發(fā)布時(shí)間:2013-06-09 14:47:40

住宅樓的滲漏已成為物業(yè)管理中投訴最多的問(wèn)題之一。滲漏不但影響到鄰里關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛，更重要的是，現(xiàn)在住宅的滲漏維修難度大，維修時(shí)間長(zhǎng)，致使常出現(xiàn)重復(fù)維修，甚至多次維修的問(wèn)題。

造成維修難的主要原因是，隨著人們對(duì)住房條件要求的提高和施工技術(shù)的發(fā)展，各種用水管道由原來(lái)的明敷設(shè)改為暗敷設(shè)，管道的暗敷設(shè)雖方便了使用，但增加了維修難度；現(xiàn)在管道的敷設(shè)也有了新的增加，管道增加的同時(shí)也增加了滲漏的幾率；目前住宅樓板多由預(yù)制改為現(xiàn)澆板，這雖減少了板面裂縫，增加了防水效果，但也使漏水不再像從前那樣漏源在那里，漏點(diǎn)就出現(xiàn)在那里，改為現(xiàn)澆板后，漏點(diǎn)對(duì)漏源相對(duì)遷移。漏源漏出的水在地面墊層內(nèi)流動(dòng)，延長(zhǎng)了漏水的水路，直到找到漏點(diǎn)后才形成漏點(diǎn)漏出。有的漏點(diǎn)與漏源之間隔墻或隔間出現(xiàn)，也有不少順配線(xiàn)管成為水路，在墻面或在插座、燈口處漏出的；另外，隨著居住裝修檔次的提高，維修人員對(duì)滲漏的維修也有投鼠忌器之感，增加了維修操作難度。可見(jiàn)，在對(duì)滲漏的維修中要認(rèn)真對(duì)待，仔細(xì)分析查出漏源，切不可對(duì)漏點(diǎn)一開(kāi)始就開(kāi)膛破肚進(jìn)行處理。據(jù)我們對(duì)小區(qū)維修的經(jīng)驗(yàn)，在維修中可采取如下措施進(jìn)行維修。

1、當(dāng)出現(xiàn)滲漏問(wèn)題后，首先要查明滲漏的性質(zhì)

出現(xiàn)滲漏時(shí)，要先派出有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)滲漏原因做定性分析，造成滲漏的原因有三種。一種時(shí)樓面的存積水（如衛(wèi)浴、廚房等地面水），水嘴關(guān)閉不嚴(yán)造成的長(zhǎng)流水等，都可能造成面層的水滲入墊層內(nèi)造成漏水。這類(lèi)漏水在漏點(diǎn)的表現(xiàn)形式是斷續(xù)的時(shí)有時(shí)無(wú)的。以此，維修前要先對(duì)漏水的上層業(yè)主用水情況進(jìn)行了解、勘看，如發(fā)現(xiàn)地面有積水或長(zhǎng)期處于有水使用狀態(tài)情況的存在，則先考慮這是地面有水造成的。應(yīng)先把地面水清除擦干，觀察2~3d后，如漏點(diǎn)停止漏水開(kāi)始干燥，即可確定這是地面漏水，如仍保持原樣滲漏，則可排處地面漏水，考慮暗敷管道或其他方面的原因；第二種原因是管道破損造成的滲漏，其在漏點(diǎn)上的表現(xiàn)形式是持續(xù)的，漏水的情況是發(fā)展的，漏水量會(huì)越漏越大；第三種情況是外墻或從門(mén)窗側(cè)面陰雨天透入的水，漏點(diǎn)是在墻面或門(mén)窗的側(cè)邊或窗臺(tái)的下方、且有明顯的方向性，漏點(diǎn)都在下雨時(shí)的上風(fēng)向墻面上，如下雨刮西北風(fēng)則在北向或西向墻面出現(xiàn)；刮東南風(fēng)時(shí)則在南向或東向墻面上出現(xiàn)。我們也曾遇到過(guò)由墻內(nèi)找水路在樓地面墻根漏出的情況。

2、維修方法

確認(rèn)滲漏的性質(zhì)后對(duì)滲漏進(jìn)行維修。如屬于地面漏水的情況，比較好修。方法是，將漏水的上一層地面擦干，用淺色（盡力與地面顏色接近）的優(yōu)質(zhì)固體防水劑或優(yōu)質(zhì)防水涂膜對(duì)地面可疑漏點(diǎn)的地面磚縫、墻角及管根處進(jìn)行嚴(yán)密封堵。封堵前需對(duì)所堵部位進(jìn)行劃縫和清理，并提示業(yè)主用水時(shí)的注意事項(xiàng)，保持地漏暢通。如確認(rèn)是管道漏水，維修就比較麻煩。應(yīng)先用排除法對(duì)所有的有壓管道按分路進(jìn)行打壓試驗(yàn)，確定損壞分路，按竣工圖的標(biāo)注，找出管路的走向，再確定漏源位置進(jìn)行維修。如經(jīng)打壓試驗(yàn)確定有壓水管并無(wú)破損漏水時(shí)，則可考慮排水系統(tǒng)隱蔽處的接口和接頭有無(wú)破損，找出原因進(jìn)行維修。

注意事項(xiàng)

1、在住宅樓的洇漏維修中要注意洇漏與室內(nèi)結(jié)露的區(qū)別

雖然住宅樓的洇漏問(wèn)題維修比較困難，但只要注意觀察，還是有規(guī)律可循的。凡漏水都具備漏源、水路、和漏點(diǎn)三個(gè)條件。在雨雪天氣，空氣濕度大，氣壓低，有時(shí)在室內(nèi)的外墻內(nèi)測(cè)，靠墻角（特別是窗簾后）或頂棚的陰角處會(huì)出現(xiàn)洇濕現(xiàn)象，尤其是新居，甚至出現(xiàn)順強(qiáng)流淌的現(xiàn)象，這多是結(jié)露現(xiàn)象所致，被誤認(rèn)為是外墻漏水或上層漏水。處理這類(lèi)問(wèn)題時(shí)萬(wàn)不可屈從業(yè)主的要求盲目處理，一定要先按濕點(diǎn)，找水路，查漏源。如查無(wú)水路也無(wú)漏源，則要做好業(yè)主的思想工作進(jìn)行觀察認(rèn)真分析，找出真正的原因后再做處理。

2、注意使用方法

在維修中發(fā)現(xiàn)因業(yè)主的使用不當(dāng)造成的洇漏現(xiàn)象并不少見(jiàn)。如上面所說(shuō)的地面的積水、出門(mén)沒(méi)有管好水龍頭、裝修時(shí)對(duì)地面隱蔽管的損壞、高溫對(duì)預(yù)埋塑料水管的變形和損壞等。以此，在物業(yè)交房中要對(duì)業(yè)主有給、排水和其他有壓管線(xiàn)的使用說(shuō)明書(shū)，并有詳細(xì)準(zhǔn)確的管線(xiàn)竣工圖。

3、施工單位通過(guò)維修要吸取教訓(xùn)

出現(xiàn)洇漏維修的問(wèn)題多在使用保修期內(nèi)，由施工單位來(lái)維修，這也是施工單位對(duì)自己施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。是施工單位總結(jié)經(jīng)驗(yàn)接受教訓(xùn)的最直觀的時(shí)候，以此引起今后施工時(shí)的注意和整改。較普遍的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)注意如下幾個(gè)方面。第一要注意所有由墻內(nèi)甩出的水嘴接頭都要明露在墻外3~5mm，以免接頭臥在墻內(nèi)，水嘴接頭連接不好出現(xiàn)暗漏點(diǎn)；第二所有隱蔽水管在施工盡量使用整根，避免出現(xiàn)接頭（即使是允許熱熔連接的高分子水管），如無(wú)法避免出現(xiàn)接頭時(shí)要有記錄并做好標(biāo)記；第三對(duì)竣工打壓試驗(yàn)或做閉水試驗(yàn)中出現(xiàn)的維修點(diǎn)要有維修方法記錄并做好標(biāo)記，在竣工資料檔案中明確標(biāo)出；4、竣工圖對(duì)各種水管的走向和所在位置的尺寸標(biāo)注要準(zhǔn)確無(wú)誤。

石家莊物業(yè)提醒您對(duì)在物業(yè)維修中出現(xiàn)的洇漏部位的維修，在維修后的覆埋要用松散材料，表面可用與面層同樣的材料處理，但要做好標(biāo)記。