業(yè)主拒交物業(yè)費，這些理由不會被法院支持

來源:方北大廈管理中心 　發(fā)布時間:2016-12-08 14:12:36

 

物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，業(yè)主基于正當(dāng)理由可抗辯物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求交納物業(yè)費的主張，但是實務(wù)中，業(yè)主提出的理由大多未獲法院支持，因其并不屬于“正當(dāng)理由”范疇。本期小編將實務(wù)中常見的拒交物業(yè)費“無理抗辯”情形進行了整理，供讀者參考。

法律依據(jù)

★ 1、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

★ 2、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

相關(guān)案例

★ 1、業(yè)主不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒交物業(yè)管理費——王某與北京市甲物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：業(yè)主雖尚未依法辦理所有權(quán)登記，但已實際入住、享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)交納物業(yè)管理費。

案號：（2010)二中民終字第1568號

來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用 物業(yè)管理卷》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版

★ 2、已取得房產(chǎn)證但尚未接收房屋，不能以沒有入住房屋為由拒絕交納物業(yè)管理費——深圳市南某物業(yè)管理有限公司訴邱某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：房屋產(chǎn)權(quán)登記到購買人名下，購買人就成為業(yè)主，實際上享受了物業(yè)管理單位所實施的物業(yè)管理服務(wù)，不論其有無入住房屋，均負有向物業(yè)管理單位支付物業(yè)管理服務(wù)費和本體維修基金的義務(wù)。因此，在已取得房屋所有權(quán)證的前提下，不能以沒有入住房屋為由拒絕交納物業(yè)管理費。

案號：（2009）深中法民五終字第1004號

來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版

★ 3、房屋交付業(yè)主之后，業(yè)主不得以非合同當(dāng)事人為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用——濟南中天物業(yè)管理有限公司訴馬淑芹物業(yè)管理案

案例要旨：前期物業(yè)管理服務(wù)合同履行期間，自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理費用，由建設(shè)單位交納；在開發(fā)商將房屋交付業(yè)主之后的前期物業(yè)管理費應(yīng)由業(yè)主交納。房屋交付業(yè)主之后，業(yè)主不得以非合同當(dāng)事人為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用。

案號：(2007)濟民一終字第59號

審理法院：山東省濟南市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》(2008年民事審判案例卷)

★ 4、前期物業(yè)管理合同糾紛中業(yè)主不得以與其無關(guān)為由拒絕交費——某小區(qū)物業(yè)管理公司訴朱某物業(yè)管理糾紛案

案例要旨：前期物業(yè)服務(wù)合同在有效期內(nèi)對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)按照約定交納物業(yè)管理費用。業(yè)主接到開發(fā)商的房屋交接及入戶通知書并領(lǐng)取房屋鑰匙后，業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系即告成立。開發(fā)建設(shè)單位正式通知入伙的物業(yè)，就不算是空置房，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版

★ 5、車輛被盜，不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的抗辯理由——某小區(qū)物業(yè)管理公司與張某物業(yè)管理費糾紛案

案例要旨：業(yè)主以車輛被盜作為物業(yè)公司違約的事實的，因為車輛管理只是物業(yè)服務(wù)的一部分，這種違約不足以構(gòu)成根本性違約、從而完全免除業(yè)主繳費義務(wù)，所以，車輛被盜，不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的抗辯理由。

來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版

專家觀點

★ 1、業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費用

業(yè)主無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯理由，則涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于普通的所有權(quán)，其包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三方面內(nèi)容，而不是單個業(yè)主的絕對支配權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人往往人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團體意思決議，而不能以單個區(qū)分所有權(quán)人的個體意思為準。更何況共用部分之管理和利用皆與其正常之居住生活息息相關(guān)，關(guān)乎其正常生活權(quán)利的合理實現(xiàn)，因此管理事務(wù)之進行，便在很大程度上脫離了財產(chǎn)權(quán)人對共有財產(chǎn)進行支配以獲取其利益的管理特點，而具有了人合性的特點。每個區(qū)分所有權(quán)人之間，不再是簡單的財產(chǎn)共有關(guān)系，而是相互依存、相互協(xié)助之共同生活關(guān)系。正因為如此，各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法都規(guī)定，在關(guān)系全體業(yè)主共同利益的事項上，必須由業(yè)主共同作出決議，并且該種決議對所有業(yè)主具有約束力。我國《物權(quán)法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。第78條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。因此，只要物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會依法通過的決議簽訂，即對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進行抗辯。

（摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋>理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）

★ 2、業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)為由拒交物業(yè)費用

第一，關(guān)于業(yè)主未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)問題。如前所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納物業(yè)費的權(quán)利為契約請求權(quán)，其依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，因此只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定提供了相應(yīng)服務(wù)，其便已經(jīng)盡到了合同義務(wù)，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的空間。

第二，現(xiàn)實生活中，物業(yè)費的收取大致有酬金制和包干制兩種，且后者已不多見，以酬金制方式收取物業(yè)服務(wù)費的大致在年初即進行，此時物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)還沒提供，業(yè)主此時提出抗辯并不適合。

第三，本司法解釋第3條已有規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，在司法實踐中，如果物業(yè)公司起訴要求業(yè)主償付物業(yè)費，業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不合乎要求為由要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的，如果符合合并審理的條件，則應(yīng)當(dāng)合并審理。

（摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋>理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）

★ 3、業(yè)主不能以并非合同當(dāng)事人為由對物業(yè)服務(wù)合同提出抗辯

因為物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不管是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，還是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，都不是業(yè)主逐個與服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。前者是建設(shè)單位與服務(wù)企業(yè)簽訂的，后者是業(yè)主大會及其委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。但是如果我們深入探討下這兩種合同的本質(zhì)，就會發(fā)現(xiàn)這兩種合同在性質(zhì)上與業(yè)主本人簽訂無異，具體說來：

第一，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。從這個角度來說，在建筑單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同之后，這個合同并沒有對未來的業(yè)主產(chǎn)生拘束力，但是在業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同的時候，會一并將前期物業(yè)服務(wù)合同認同，因此，從這個意義上講就是對合同的追認或者是對其效力的承認，所以前期物業(yè)合同應(yīng)該對業(yè)主有約束力。

第二，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)該經(jīng)全體業(yè)主的同意，但是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂具體的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條的規(guī)定，這些具體物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會下面的業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的，這種業(yè)主委員會做的決定，按照我國《物權(quán)法》第七十八條的規(guī)定，對全體業(yè)主具有約束力。

（摘自《最高人民法院<審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋>理解與適用》，楊立新主編，法律出版社2009年出版）