物業管理系民生存在問題需改善

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2017-03-31 09:07:04

 

近年來，我國的物業管理呈現加速發展勢頭，對促進社會和諧、推動經濟發展、吸納就業和加強城市管理發揮了重要作用。物業管理作為房地產商品的消費環節，是房地產開發的延續和完善，是在房地產開發經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性服務方式。物業管理既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理不可缺少的一環。

20世紀80年代，現代物業管理從香港傳入我國內地，各地物業管理企業和從業人數數量迅速增加。當它以經營、服務、管理為一體的充滿生機和活力的管理方式在我國大地上一出現，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發展前景。然而，我國現行的物業管理畢竟處于成長發展階段，在理論和實踐上還有很多問題需要研究和給予回答?？陀^來看，行業總體水平還處于低水平運行狀態。成本不斷上漲，從業人員匱乏，經營理念落后，管理方式粗放，市場機制不完善和地域發展不平衡等現狀制約了行業發展，物業服務企業的經濟運營空間十分狹窄，物業服務內容和質量與人民群眾的要求相比還有較大差距?，F實存在的問題主要表現為：

一、捆綁收費問題

目前，在許多小區仍然存在著捆綁收費問題，部分小區還相當嚴重。

國務院《物業管理條例》中明確規定，水、電、暖、有線電視等社會公共服務部門應實行終端服務，水、電、暖等由供應部門實行專業維修，終端收費。山西省《物業管理條例》規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。前款所列單位不得強制物業管理企業代收前款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

但有些部門還未全部實施服務到戶，因而常常把代收水、電、暖等費用由物業公司來做，而有些物業服務企業則趁機進行捆綁收費，將物業費、電梯費與水、電費一起收取，如果不交物業費就采取少售水、電的方式卡業主。然而，這種方式既違反了相關規定，又不能解決物業管理中的根本問題，反而加深業主與物業服務企業的矛盾。

物業服務企業應當遵守政府有關規定，嚴禁在收取物業服務費過程中將物業費與代收的水費、電費等費用捆綁收取。強化行業物業企業自律工作，在物業管理企業中開展提高服務質量、樹立物業管理企業新形象的活動，不斷規范物業管理企業的從業行為，使物業管理工作更加規范、有序、健康發展。

二、承接查驗問題

建設部《物業承接查驗辦法》中規定：實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（五）承接查驗所必需的其他資料。

其中：第三十九條規定：物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

第四十條規定：建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

因此，各物業服務企業應當嚴格按照建設部《物業承接查驗辦法》的規定，做好承接查驗工作，對于承接不具備交房條件的項目時，物業公司要做好風險分析，規避風險，不得盲目接手，同時按照相關規定承接規范的物業項目，否則將承擔極大的風險。

三、開發遺留問題較多，要學會處理有關問題

目前，開發建設單位的遺留問題比較多。第一，開發建設單位在交房時未能完善水、電、氣、暖等相關配套，房屋沒有經過驗收就交房，小區共用設施設備及房屋質量問題較多，售后維修服務不能滿足業主的要求，造成業主入住后投訴較多，而物業公司又難以協調處理，引發許多矛盾。第二，開發建設單位不通過招投標的方式選聘物業管理企業，也不簽訂書面的前期物業服務

合同；在銷售物業之前，沒有制定業主臨時管理規約，或不將業主臨時規約向物業買受人明示；與物業買受人簽訂的買賣合同中沒有前期物業服務合同約定的內容。以及不按規定承擔物業的保修責任；不繳納已竣工但尚未出售或尚未交給業主買受人的物業的物業管理費等等。開發建設單位遺留的問題，直接影響到小區的物業服務質量和水平。

因此，作為物業服務企業，要區分清楚各類問題的責任所在和解決方式，屬于開發商的工程質量問題和設施設備的配套問題，一定要向業主講清楚，明確責任主體。同時物業企業可以代表業主向開發商反映問題，但應明確物業公司不是承擔維修工程和配套設施設備的主體。

四、業主委員會的問題

據了解，我市物業小區共成立業主委員會91個，占全市1400多個有正規物業服務企業提供服務小區總數的6.5%，而業委會成立比例低的主要原因是，一方面是由于業主參與小區物業管理的積極性不是很高，另一方面在自治方面存在著諸多難題，如：業主委員會不是法人組織和社會團體，無法在銀行開設賬戶，發生重大事故時無法確認賠償主體等。由于各城區管理機構不一，專職管理人員缺乏，部分街辦、社區對物業管理工作的支持配合力度還不夠，對業主委員會難以形成有效的監督。

現在許多物業公司對成立業主委員會采取抵觸態度，認為成立業主委員會后就是要炒掉物業公司或者干涉物業公司的正常運作。其實這是一種誤解。業主委員會的設計初衷是要協助物業公司搞好物業服務，協助解決物業管理當中遇到的問題和矛盾。因此，物業企業要學會和業主委員會打交道，善于溝通，積極協助物業服務企業做好服務，這樣其企業才能做的長久，這也是未來物業服務發展的趨勢。

五、規避風險問題

在日常的物業服務過程中，常常有一些意外情況的發生。如房屋外墻脫落砸壞車輛、導致人員受傷，物業公司員工因管理不到位或操作不當引發事故等，物業公司就要承擔相應的賠償責任。而物業服務企業本身就是微利行業，缺乏抵御風險的能力。因此，物業服務企業要學會規避風險和轉嫁風險。最有效的通行做法是購買物業服務意外責任險，以較小的付出規避較大的風險。

六、維修資金使用問題

現在許多小區的應急維修達不到業主的需求。電梯、消防、屋面漏雨等問題發生的時候，會影響到業主生命財產安全和正常的使用。這里面有多方面的原因。其中一個就是認為維修資金申請難，使用難?，F在我國的維修資金使用，只要達到規定條件，就可以提出申請，這其中關鍵的難點在于維修資金管理辦法要求必須三分之二以上業主簽字同意方可批準使用。因業主簽字的數量多，時間長，這就導致了維修資金申請時間較長。這與我們企業日常宣傳不到位也有很大關系。

另外，業主委員會承擔著業主與物業服務企業之間的橋梁和紐帶作用，應當充分發揮好溝通作用，促進企業做好服務，改善居民偏執意見。從而推動物業企業正常規范運行。

在現實生活中，物業服務企業應當以做好服務為宗旨，樹立企業新形象，塑造企業好品牌，對物業管理活動中出現的問題，研究分析出改善物業管理的具體對策：

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第一、強化行業物業企業的自律工作，擴大企業經營服務范圍，形成規模效應，提高服務質量，促使物業管理企業有序、健康發展，走出企業的品牌之路。

第二、積極做好政府委托交辦的事宜，配合業務主管部門做好行業日常工作。遵照要求，配合相關部門做好服務工作，保質保量完成考核工作，同時理順與政府有關部門的關系。

第三、繼續做好培訓學習工作，拓展延伸行業活動，提升物業品質服務。

第四、交流學習、組織物業企業間的參觀考察活動，適時參加外部組織的專業學習及培訓。

在當前國家推動科學發展、加快轉變經濟發展方式的關鍵時期，理清發展思路，探索轉型途徑，逐步帶動全行業的轉型升級，是物業管理科學發展的必然選擇，物業管理與民生聯系緊密，只有解決了物業管理過程中的種種問題，一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，維護住戶利益。另一方面，物業企業會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助，相信各物業公司的路會越走越寬。