石家莊物業如何改善管理制度機制

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2014-03-24 14:37:42

 

按照全市統一安排，為加強對石家莊物業管理工作的指導，石家莊第一時間對原有行政管理職能進行全面整合，房管局、民政局在物業管理方面進行人員調整，成立社區物業辦公室，實現合署辦公，負責全區社區物業管理工作。周承光談到，為加強組織領導，做好物業管理職能轉移工作，石家莊成立了社區物業管理工作領導小組，由市政府主要領導任組長，分管領導任副組長，相關職能部門和各街道主要負責同志為成員的領導小組，加強社區石家莊物業管理工作的領導。

第一條 為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進我省物業管理行業的健康發展，根據國家發展和改革委員會、建設部制《物業服務收費管理辦法》，結合本省實際，制定本實施辦法。

第二條 本實施辦法適用于本省行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。

第三條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；物業管理企業應開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責對本行政區域內物業服務收費實施監督管理。省價格主管部門會同省房地產行政主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策；指導、協調全省物業服務收費工作。設區市、縣（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。普通住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對普通住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等提供服務所收取的費用。

清潔衛生，是指對住宅區內道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清掏，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。

綠化養護，是指對住宅區內栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。

秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區正常生活秩序等。

房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、

路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。

高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費，實行市場調節價。特約服務費實行市場調節價，由雙方約定。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。物業管理區域內的車輛停放服務收費管理，按照政府價格主管部門的有關規定執行。其中住宅區車輛停放服務收費，實行政府定價，由當地政府價格主管部門管理，只有固定的停車場、車棚，并有專人看管，才可以收取車輛停放服務費。

第八條 實行政府指導價的普通住宅區公共性物業服務收費，設區市、縣（市）人民政府價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度。制定等級基準價要根據物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，利潤率一般不應超過物業服務成本的10%。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應超過該等級基準價上下10%。制定等級基準價要根據社會平均成本變動情況適時調整，每年向社會公布一次。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的等級基準價及其浮動幅度在物業服務合同中約定，并向當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。各設區市制定的物業服務等級標準和等級基準價及其浮動幅度規定及時向省物價局和省建設廳備案。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第九條 物業管理企業要按照政府價格主管部門實行明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將當地政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定的物業服務等級、收費標準和該物業管理區域內物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。

第十條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。采取那種形式由雙方協商議定。普通住宅區公共性物業服務費用采取酬金制的，物業管理企業的酬金按比例收取的，一般不應超過物業服務成本的10%。包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。