案例：物業公司是否有權對業主停水停電

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2017-11-24 09:43:39

白先生于20**年5月采用分期付款的方式購買了商品房一套。購房時，白先生與開發商約定最后一筆3萬元的購房款應于產權證辦理完畢15日內支付。2003年2月白先生入住該房．入住后不久白先生便發現該套房子存在較為嚴重外墻滲水問題。后雖經過多次交涉，但一直得不到解決。于是在產權證辦理完畢后，白先生拒絕支付尾款。然而，至今年3月，白先生收到該小區物業管理公司的通知，稱如果不在7日內不能結清房款，將對其采取必要措施。而白先生仍以房屋滲水問題沒有得到解決的理由予以拒絕。誰知7日后，物業公司便停了該套房屋的水電。白先生當時就找到物業公司及開發商協商，而他們均表示只有結清房款才能恢復水電供應。現在，物業公司的這種行為已經給他的生活帶來了極大的不便。事實上，他除了未結清購屋尾款外，一直都按照《物業管理協議》按時繳納物業管理費、水電費等費用。請問，物業公司及開發商有權對他停水停電嗎？

---

許健律師：
        在物業管理過程中，物業公司與業主的權利義務均來自于雙方所簽訂的物業管理合同。其中，業主承擔支付按期按量物業管理費的義務，享有物業管理公司所提供的相關物業管理服務的權利；而物業管理公司則承擔提供物業管理服務的義務，享有獲取勞務報酬(物業管理費)的權利。在任何—個法律關系中，權利與責任應當是對等且一致的。也就是說，只要全面履行了合同約定的義務就應當享有給予合同產生的相應權利，反之，應按照合同的約定承擔相應的責任。在白先生的案例中，存在有兩個主要的法律關系：一個是開發商與白先生基于《商品房購銷合同》產生的商品房買賣關系，—個是物業管理公司與白先生基于《物業管理協議》產生的物業管理服務關系。從法律上說，這是兩個完全不同的法律關系，其主體不同，權利義務內容也不同，因而不能混淆。在物業管理服務關系中，白先生已經按照《物業管理協議》按時繳納物業管理費，就意味著它在物業管理法律關系中已經嚴格覆行了自己的義務。那么他就應當得到完善的、全面的物業管理服務，包括水、電、煤氣等設施設備的正常使用。同時，物業管理公司應當保證其權利的實現，而其他人(包括開發商)均無權干涉，更不能以其他法律關系內容來限制白先生的權利實現。
　　此外。水，電、煤氣等屬于特殊供應商品，其供應由專門機構管轄，白先生在使用水電過程中，實質上是與水電部門達成了水電供應契約。基于該契約，白先生只要按時交納水電費，便依據相關規定享有獲得正常水電使用的權利。物業管理公司在此契約中僅僅是代理收費人的身份，其本身無權決定是否對白先生停水停電，否則就構成了對劉先生合法權利的侵害。