怎樣面對物業糾紛？

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2016-11-11 15:55:27

物業管理糾紛是困擾著許多小區居民和物業管理公司的大難題。目前，國家法律中還沒有關于物業管理糾紛的明確規定，只是在1994年3月30日建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》，以及1996年3月1日國家計委頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》等法律法規中，對城市新建住宅小區的物業管理事項做了一些原則性的規定。以下是一些共識和建議：

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一、物業公司與業主是服務與被服務關系

實施物業管理的實體是具有法人資格的專業企業即物業公司。由于房屋產權屬業主所有，物業管理企業通過合同或契約，接受業主委托，代表業主并運用經濟手段經營管理物業。業主處于主導地位，而物業公司則扮演了"大管家"的角色，物業管理與業主之間是服務與被服務的關系，其管理行為是企業行為。在管理內容上，物業管理企業除對物業進行養護外，還提供專項服務和特約服務，即多功能全方位統一管理。

物業管理提供的服務是有償的，執行的是"以區養區"、"以業養房"的方針，其管理經費除自籌以外，還包括收取的管理費、服務費。物業管理與住戶是服務與被服務的關系，產權人和使用人有權通過市場選聘物業管理企業，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。因而物業公司與房屋產權人和用人的關系是合同法律關系的一種。

二、物業管理中，業主處于主導地位

住宅小區的物業所有權應當歸屬于業主。這是因為房地產開發商用于開發公共物業的投資已全部進入了開發成本，攤入了商品房價格。商品房一旦出售，就意味著公共物業的財產權隨同商品房產權的出讓同時轉給了業主。業主在支付商品房價格的同時也按一定比例承擔了物業的價格，也就獲得了物業的產權。業主也就是物業管理權的權力主體。業主有參加物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施、維護物業的效用和價值的義務。根據一般慣例，住宅區交付使用且入住率達到50％以上，房地產地方行政部門應會同開發商與業主協商及時召開第一次業主大會，制定并通過業主管理委員會章程，選舉產生業主管理委員會。業主管理委員會一經成立，就應是所轄物業的權力機構，是業主表達愿望和意志的代表，負有組織和聯系業主的義務，并代表業主處理和執行有關物業管理的事宜。包括有權選聘或解聘物業管理公司，有權決定房屋維修基金的使用，有權對物業公司的服務水準、委托服務合同執行情況和收費及使用情況進行監督，從而真正掌握物業管理的權益，維護個體業主的合法權益。

在物業管理過程中，業主始終處于主導地位，以業主委員會為權力核心，由業主委員會聘請專業物業管理委員會，并代表全體業主與物業管理企業簽訂合同。在明確業主和物業管理企業的權利、責任和義務的同時，由物業管理企業接受業主的委托，按照業主的愿望與要求對物業實施管理。業主是"主人"，物業管理者是"管家"。從經濟合同法律關系上來看，業主屬于買方即需方，物業公司則應為賣方即供方。由于雙方的法律關系建立在合同基礎上，所以各自的權利義務均應依照合同有效約定。

三、物業管理糾紛多種多樣

如今，小區的土地使用費是由業主支付的，公共物業的投資主體不再是國家而是業主。但業主對自己是物業產權主體的意識依然相當淡薄。有些已經覺醒的業主，開始用法律來維護自己的權益，并因此引發物業管理糾紛。如業主停放在外的自行車丟失或家庭財產被盜，而引發的業主與物業公司在對住宅區的安全責任程度上的糾紛；物業公司擅自巧立名目，要求業主額外交納費用而引發的糾紛；業主拖欠水、電費，物業公司拉閘停電、停水而引發的糾紛等等，不一而足。

四、認真簽訂合同，避免糾紛產生

物業管理糾紛是發生于業主與物業公司之間的。由于業主與物業公司的關系產生于雙方訂立的合同，因此，物業公司在提供物業管理過程中與業主之間所產生的糾紛，應當屬于合同糾紛的一種。根據有關的法律法規，業主管理委員會應當代表全體業主與物業管理公司簽訂委托管理合同。合同中應當對委托管理的事項、管理的標準、管理權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等加以明確規定。該合同是一個建立在平等互利、自愿有償、協商一致原則基礎上的實踐合同。只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定，就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛，應當根據合同規定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求雙方承擔違約責任。

綜上所述，物業管理糾紛應當納入到合同糾紛中，依照合同糾紛的處理原則、處理辦法和處理程序加以解決。

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