寫字樓的早期介入主要工作

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2016-12-16 11:40:43

 

寫字樓管理的早期介入，是指物業管理公司在正式全面接管寫字樓工作之前進行的工作。主要內容包括寫字樓設計階段的早期介入、寫字樓施工建設階段的早期介入和寫字樓機電設備安裝調試階段的早期介入，主要是從物業管理角度提出意見和建議。其目的是確保寫字樓建造及設施符合物業管理要求，交付使用時，能即時給各業主及租戶提供有效及高水平的服務，以避免日后在建筑和管理上的投資追加或成本提高，減少物業管理的成本支出。

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1、規劃設計階段的介入主要工作：

從物業管理的角度參與寫字樓規劃設計方案研究工作.密切與設計師、建筑師以及其他相關的專業人員的聯系，審閱、復查所有有關寫字樓的設計圖紙和施工計劃，并從物業管理的角度提出建議。在參加工程項目的會議時，提出管理上的有關建議：

（1）規劃設計和建筑計劃能否滿足未來客戶的要求。如布局是否合理，配套設施是否齊全等。

（2）寫字樓日后的管理，如保安、消防和維修服務等能否最經濟、最有效和便于操作？是否設置防盜監控系統？防火安全裝置的配備是否合理？寫字樓出入口、造型是否方便治安管理等。

（3）監督建筑材料的選擇和使用，并嚴格配合檢查至最后完成建設，確保寫字樓外觀完美無瑕，避免日后維修成本的增加。

（4）評價設備和相關服務的選擇和有效性，評價安全控制系統，確保設備、服務和安全之間的連接，使整個寫字樓運作暢通。

（5）是否合理設置管理辦公室、工作間、詢問臺、告示標志等，確保有效地利用空間，以減少日后這些方面人力和空間的浪費。

（6）從美觀和效益上評價園林設計與布置、公共場所告示標志，以及照明配置的質量和設計。

（7）檢驗和評價車庫、停車設施的設計，提出未來管理的建議，如計費系統、出入控制系統、車位配置等。

2、施工建設階段的介入主要工作：

從物業管理的角度與施工管理。與承建商等密切合作，就施工期間所發生的一切與日后管理相關聯的問題提出建議。每月派人參加施工會議，通過參與工程會議從而能夠掌握工程進度并及時提出有關工程建議和改善方法，以便日后的物業管理能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。

（1）提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關專業管理意見。施工期間對寫字樓功能布局及各類設備和建材用料的選擇，從物業管理角度提出意見和建議，使有關修改更能達到理想效果。并確保寫字樓在交付時，遺漏工程能減至最低，最終使管理成本減少，使物業價值增加。

（2）智能化寫字樓基本設施的需求，包括為安裝先進的電腦管理等系統提供意見。

（3）檢查跟進寫字樓已簽批的工程合約的進度，詳細了解寫字樓工程設施系統情況。

（4）提供有關長遠維修建議和確定有關預防計劃及方案。

物業管理公司要通過跟進整個施工過程，熟悉整個寫字樓的布局情況，要熟悉各種管道、各種設備設施的系統、位置和走向，并建立檔案，以方便物業管理公司接管后對寫字樓的檢查、維修、保養工作等。同時，要確保工程質量，發現問題要明確記錄在案，督促施工單位及時整改，以減少物業管理公司接管后對寫字樓進行返工、維修的工作量，從而減少物業管理的成本支出。