上海甲級寫字樓租金罕見下跌 2017年進入調整期

來源:方北大廈管理中心 　發布時間:2017-02-23 14:00:07

 

春節后上班沒多久，張潔（化名）的公司就開始搬家了，公司原來在上海小陸家嘴某棟甲級寫字樓里租用200平方米辦公室，現在搬到了虹橋商務區，“新公司面積更大，租金也便宜。”張潔透露，公司在小陸家嘴租了將近10年了，但考慮每年的租金差達到30%，老板選擇搬遷。

在上海各區域核心商圈的發展變遷中，寫字樓租金也隨之變動。仲量聯行的一份報告顯示，2016年第四季度，浦東浦西甲級寫字樓的租金環比全線下跌。

從2016年四季度上海中央商務區甲級寫字樓的租金與空置率數據可見，浦西中央商務區空置率環比上升1.5%達到9.1%，浦東中央商務區空置率環比上升1.4%達到7.9%。由于四季度有大量新增供應入市，非中央商務區空置率上升2.2%達到18.1%；浦西租金9.6元／平方米／天，延續環比下跌1.5%，空置率9.1%，上升1.5%。

仲量聯行上海研究部董事姚耀指出，由于供應量變化，上海核心商務區甲級寫字樓將會在2017年進入調整期，到2018年，隨著供應量下調與需求回升，租金水平會慢慢恢復。“目前的租金下跌是金融危機以后首次出現，但并不能說結構性下調。上海的辦公市場在2010年開始復蘇，過去幾年基本平穩向上，尤其是浦東地區的租金漲幅顯著。”姚耀說，2017年將會出現上海中央商務區甲級寫字樓供應的歷史最高峰，但從中長期來看，新增供應將在2018年以后開始顯著下降，屆時甲級寫字樓的租金也有望重新進入上升通道。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析，甲級寫字樓租金下跌更甚于產業本身的需求不足。比如虹橋商務區租金稍低，租金差會導致企業辦公場地搬遷。

值得一提的是，在中環區域的甲級寫字樓經過大宗交易、重新包裝后，租金反而有上升趨勢。一名竹園商圈的業主對21世紀經濟報道記者透露，中央商務區的寫字樓租金下跌是現實，目前小陸家嘴部分寫字樓租金在下跌，未來會否波及竹園商圈不得而知，但自己也正在思考應對。“供應量增加與去年P2P公司的退租潮，是空置率下滑的直接因素，大部分業主只有降低租金來應對”。

原因：供應高峰年市場調整

多名業內人士指出，甲級寫字樓租金下滑的主要原因是供應量增加與市場需求不變。一名從事甲級寫字樓投資的基金管理人認為，商辦用地入市與開發商投資商辦物業的節奏都出現問題，才會導致市場進入調整期。在做盡職調查時他發現，最近一年是小陸家嘴與竹園商圈集中供應年，2019年之后，供應又會快速下滑。但從未來5年來看，上海甲級寫字樓市場仍有上升空間。

從戴德梁行研究部的數據可見，上海核心商圈【包括大陸家嘴、黃浦、靜安、長寧、徐匯（內環內）】的甲級寫字樓供應為：2017年74.7萬平方米、2016年67.97萬平方米、2018年37.79萬平方米、2019年15.5萬平方米。

其中小陸家嘴商圈的供應量變化最為明顯，但規律略有不同：2016年24.8萬平方米，2017年24.25萬平方米，2018年急劇下跌到6.6萬平方米，2019年又上升到10萬平方米。

戴德梁行研究部統計數據顯示，2016年第四季度上海全市甲級寫字樓租金繼續小幅下跌，環比下降0.42%。其中跌幅較大區域為核心商圈（環比下降0.89%），新興商圈的平均租金則保持平穩上升（環比上漲1.14%）。

四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的調整，跌幅分別為：陸家嘴（-1.83%），長寧（-1.52%），靜安（-0.97%），徐匯（-0.95%），黃浦（-0.51%）。

戴德梁行研究部人士認為其主要原因是：核心商圈新增供應加碼導致空置率上升，寫字樓租戶選擇增多增加了租金談判籌碼；大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，給寫字樓租戶提供更多選項，逐漸完善的交通配套以及相對低廉的租金，給核心商圈帶來更大競爭壓力；P2P金融退潮，一些市中心寫字樓出現大面積空置，不得不降低租金。

姚耀指出，核心商圈租金的輕微下滑，可歸結于兩個原因：非中央商務區尤其是中環附近有大量寫字樓項目涌現，其中靠近核心商圈的寫字樓租金一般在10元／平方米／天左右，而偏遠一點的甚至可以達到六七元／平方米／天。這些區域包括虹橋、原閘北、長風、四川北路板塊等，目前來看，這些區域的交通配套、便利性等都在提升，因此租戶愿意從核心商圈搬過去。

應對：服務提升與舊樓翻新

這些甲級寫字樓的業主將如何度過2017年這一相對低迷的階段？姚耀指出，一些空置率較高的項目業主為了保留優質客戶會在租賃談判中更為靈活。

但他強調，在調整期內，除了調整租金預期以外，還有就是做硬性和軟性的改進，以此來吸引老租戶留下。首先，樓宇翻新將會是2017年的主要表現。很多甲級寫字樓，比如恒隆廣場，就正在做翻新。其次，除了硬件的改善外，軟件服務的提升對于保留客戶將產生很大作用，比如在物業管理上下功夫，“一些業主，會考慮借助更好的第三方物業管理公司的力量，并更側重于細節提升”。

2015年、2016年上海大宗成交連續兩年創下歷史新高。資本加快進入，業主也為了確保物業有穩定的現金流而作出改變。租金上漲的空間對于新的投資者來說很重要，他們更看好中長期的投資價值。

姚耀認為，市場將經歷短暫的一年調整，最終安全“著陸”，2018年供應下降之后，租金出現上漲空間。

高力國際研報顯示，大量新增供應將在未來一年內導致浦東、浦西的核心商圈租金下調，調整程度或將差異顯著：在新增供應涌入后，浦東租金應在2018年回調；相形之下，來自核心區及次中心區域的競爭將在中短期內導致浦西租金持續下調。

雖然過去5至10年，市中心核心區的商辦土地很少供應，姚耀指出，“2017年正好是供應高峰期，不是說跟土地出讓的密集供應有關系，相反地，從過去5年來看，中央商務區的土地在中長期是不夠的。而在上海的非中央商務區，過去幾年新興商務區的大力建設加之城市更新的步伐加快，導致了新增供應的高峰，這也促成2017年調整周期的出現”。

未來幾年，非中央商務區新增供應量將持續處于歷史高位，從而加劇新增項目之間的競爭。然而，同策咨詢研究部卻指出，辦公需求外擴已成不爭事實：2015年，上海核心商務區租金均價是10.7元／平方米／天，非核心區域租金均價是5.5元／平方米／天，兩者租金差額達95%；在商業配套上，2015-2018年非核心商務區主要商鋪市場供給為約564萬平方米，由于更完善的設施建設，年輕白領更愿意在非核心商務區辦公。

如此，2018年上海核心商圈的甲級寫字樓租金回調或尚存壓力。